房屋预购合同存在哪些问题？

我打算买套房子，和开发商签了房屋预购合同。但我不太清楚这种合同可能会有啥问题，心里有点没底。想了解下从法律角度看，房屋预购合同一般会出现哪些常见问题，该怎么应对，希望大家能给点建议。

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#预购合同

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房屋预购合同是购房者与开发商在房屋尚未建成时就达成的一种购房意向协议，它具有一定的特殊性，同时也可能存在诸多问题。下面我们来详细探讨。首先，预购合同的效力问题是很多人关心的。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十九条规定，当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。一般来说，只要预购合同是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，就是有效的。但如果开发商未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。其次，合同条款可能存在不公平的情况。有些开发商会在预购合同中设置一些霸王条款，比如不合理地加重购房者的责任、减轻自己的义务。例如，规定购房者在一定期限内不签订正式合同就没收定金，而对于开发商自身逾期交房等违约行为却规定了较轻的违约责任。遇到这种情况，购房者可以根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条规定，该格式条款具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形，或者提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，该格式条款无效。购房者可以要求开发商修改不合理的条款，维护自己的合法权益。再者，房屋质量和交付标准问题也不容忽视。预购合同签订时房屋尚未建成，购房者无法直观地看到房屋的实际情况。有些预购合同对房屋质量和交付标准的约定可能不够明确，这就容易在交房时引发纠纷。根据《中华人民共和国民法典》第五百一十一条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依据前条规定仍不能确定的，质量要求不明确的，按照强制性国家标准履行；没有强制性国家标准的，按照推荐性国家标准履行；没有推荐性国家标准的，按照行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。购房者在签订预购合同时，应尽量明确房屋质量和交付标准的具体内容，如装修材料的品牌、规格等。最后，关于产权登记问题。开发商可能会因为各种原因延迟办理房屋产权登记，这会影响购房者的合法权益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。购房者在签订预购合同时，应明确产权登记的办理时间和违约责任，以便在出现问题时能够维护自己的权益。

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