房地产增值税的计算公式是什么，能举例说明吗？

我最近在做房地产相关的生意，但是对房地产增值税这块不太清楚。我想知道房地产增值税是怎么计算的，最好能有个具体例子让我明白，这样我在实际操作中就能准确计算相关税费了，免得出现税务问题。
张凯执业律师
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房地产增值税是在房地产交易过程中需要缴纳的一种税。简单来说，它就是对房地产增值的部分进行征税。在我国，房地产增值税的计算主要分两种情况，一种是一般计税方法，另一种是简易计税方法。


一般计税方法适用于房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目。计算公式为：应纳税额 =（全部价款和价外费用 - 当期允许扣除的土地价款）÷（1 + 9%）× 9% - 进项税额。这里的“全部价款和价外费用”就是你卖房子所收到的全部钱；“当期允许扣除的土地价款”是指你为了开发这个项目买地花的钱，不过这部分钱得按照一定规则扣除；“进项税额”是你在开发过程中买材料、设备等取得的增值税专用发票上注明的税额。例如，某房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，取得全部价款和价外费用1090万元，当期允许扣除的土地价款为400万元，进项税额为30万元。那么应纳税额 =（1090 - 400）÷（1 + 9%）× 9% - 30 = 690÷1.09×0.09 - 30 ≈ 56.97 - 30 = 26.97万元。


简易计税方法适用于房地产开发企业中的小规模纳税人，以及一般纳税人销售自行开发的房地产老项目选择适用简易计税方法的情况。计算公式为：应纳税额 = 全部价款和价外费用÷（1 + 5%）× 5%。这个计算就相对简单些，没有扣除土地价款和进项税额的步骤。比如，一个小规模纳税人销售房地产项目取得全部价款和价外费用525万元，那么应纳税额 = 525÷（1 + 5%）× 5% = 525÷1.05×0.05 = 25万元。相关依据是《营业税改征增值税试点实施办法》以及相关税收政策规定。

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