房地产增值税的计算公式是什么？

我最近在处理一些房地产相关的事务，涉及到增值税的计算。我不太清楚该怎么算，也不知道有没有什么特殊规定。想了解一下房地产增值税具体的计算公式是什么，希望能有通俗易懂的解释。
张凯执业律师
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房地产增值税是在房地产交易等过程中，对增值部分征收的一种税。下面为您详细介绍房地产增值税的计算公式，不过要分一般纳税人和小规模纳税人两种情况。


对于一般纳税人转让其取得的不动产，又分几种情形。如果是转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。计算公式为：应纳税额=（全部价款和价外费用 - 不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1 + 5%）×5%。若选择一般计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。计算公式为：应纳税额=全部价款和价外费用÷（1 + 9%）×9% - 进项税额。转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额，公式是：应纳税额=全部价款和价外费用÷（1 + 5%）×5%；选择一般计税方法计税的，应纳税额计算和前面转让非自建不动产一般计税方法一样。转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产以及2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，应纳税额计算也是应纳税额=全部价款和价外费用÷（1 + 9%）×9% - 进项税额。依据是《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》。


小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额，公式为：应纳税额=（全部价款和价外费用 - 不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1 + 5%）×5%；转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额，即应纳税额=全部价款和价外费用÷（1 + 5%）×5%。同样依据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》。

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