房屋增值税如何计算？
我最近打算买卖一套房子，听说要交房屋增值税，但不清楚具体怎么算。房子的情况比较普通，就是常见的商品房。我想知道计算房屋增值税有没有什么公式或者方法，还有需不需要考虑房子的购买时间、价格这些因素，希望懂的人能给我讲讲。
张凯执业律师
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房屋增值税的计算方式需要根据不同的情况来确定，下面为您详细介绍：
首先，对于个人将购买不足2年的住房对外销售的情况，按照5%的征收率全额缴纳增值税。这里的“全额”指的就是房屋的交易价格。例如，您出售一套购买不足2年的住房，交易价格为100万元，那么应缴纳的增值税为100÷(1 + 5%)×5% = 4.76万元。这一规定依据的是《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》。
其次，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售，如果该住房位于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，是免征增值税的。这意味着在这些非热点城市，如果您的房子购买时间超过2年再出售，就不用缴纳这笔增值税了。
而个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售，且房屋位于北京市、上海市、广州市和深圳市的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。比如，您在深圳出售一套购买2年以上的非普通住房，销售收入为200万元，当时购买价款为150万元，那么应缴纳的增值税为(200 - 150)÷(1 + 5%)×5% = 2.38万元。
最后，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售，并且房屋位于北京市、上海市、广州市和深圳市的，则免征增值税。普通住房和非普通住房的区分标准各地可能有所不同，一般会根据房屋面积、容积率等因素来界定。
总之，在计算房屋增值税时，要考虑房屋所在地区、购买时 间、是否为普通住房以及交易价格等因素。