二手房增值税是怎么算的？
我打算买套二手房，听说要交增值税，可我对这方面完全不懂。想知道二手房增值税具体是怎么算的，是根据什么来确定税额的呢？有没有 什么减免的情况？希望懂的人能给我讲讲。
张凯执业律师
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二手房增值税是在二手房交易过程中，针对房屋增值部分所征收的一种税。简单来说，就是房子在买卖过程中价格涨了，国家要对这部分涨价的金额收税。
在计算二手房增值税时，有两种情况。如果该住房购买不足两年就对外销售，那么按照5%的征收率全额缴纳增值税。这里的全额，指的是房子的全部售卖价格。计算公式为：应纳税额 = 全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5%。举个例子，假如一套二手房售价为105万元，购买不足两年就卖了，那么应缴纳的增值税就是105÷（1＋5%）×5% = 5万元。
要是该住房购买两年以上（含两年）对外销售，在北上广深地区，对于普通住房是免征增值税的；但非普通住房需要以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税，计算公式为：应纳税额 =（全部价款和价外费用 - 不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1＋5%）×5%。而在其他地区，个人将购买两年以上（含两年）的住房对外销售的，都是免征增值税的。
这些规定依据的是《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》。这个政策对二手房交易增值税做了详细的规定，目的是规范二手房交易中的税收行为，保障税收的公平合理。