二手房过户增值税如何计算？

二手房过户增值税是在二手房交易过程中，针对房屋增值部分征收的一种税。下面为您详细介绍其计算方式。

对于个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。这里说的“全额”，就是指房屋的交易总价。依据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。但对于住房，如果购买不足2年就出售，不考虑购置原价，直接按交易总价计算增值税。比如，一套不足2年的二手房交易总价为100万元，那么增值税应纳税额 = 100 ÷（1 + 5%）× 5% = 4.76万元。

个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。不过这个政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。在北上广深，个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。普通住房和非普通住房的区分标准各地有所不同，一般会从房屋面积、容积率等方面来界定。例如，某套2年以上的非普通住房，购买价为80万元，出售价为120万元，那么增值税应纳税额 = （120 - 80）÷（1 + 5%）× 5% = 1.9万元。