房产增值税怎么计算？

房产增值税是在房产交易过程中产生的一种税费，它主要针对房产增值的部分进行征收。下面为你详细介绍不同情况下房产增值税的计算方式。

对于个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。这里的全额，指的是房产的交易总价。其计算公式为：应纳税额 = 全部价款和价外费用÷（1 + 5%）× 5%。例如，一套房子卖了105万元，那么应缴纳的增值税就是105÷（1 + 5%）× 5% = 5万元。这一规定依据的是《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》。

个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，如果是北上广深地区的非普通住房，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。计算公式为：应纳税额 = （全部价款和价外费用 - 购买住房价款）÷（1 + 5%）× 5%。假如一套非普通住房买入价是200万元，卖出价是300万元，那么应缴纳的增值税就是（300 - 200）÷（1 + 5%）× 5% ≈ 4.76万元。而北上广深地区购买2年以上（含2年）的普通住房以及其他地区购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

在商业房产交易中，一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。若销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，则应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。