卖房子增值税如何计算？

卖房子增值税的计算方法要分不同的情况来看。

首先，如果是个人销售自建自用住房，依据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，这种情况是免征增值税的。

对于一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。比如，房子卖了200万，当时购置价是150万，那销售额就是200万减去150万等于50万，应纳税额就是50万乘以5%等于2.5万。如果选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额，适用税率为9%。

一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额；选择一般计税方法的，按9%税率计算。而一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）或自建的不动产，应适用一般计税方法，按照9%的税率计算应纳税额。

小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，北上广深地区，仅普通住房免征增值税，非普通住房以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；其他地区，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。