房子增值税是怎么算出来的？

我最近打算卖房子，听说要交增值税，但不太清楚这个税是怎么算的。我的房子是普通住宅，买了有几年了，不知道计算方式会不会和其他房子不一样。我想了解下房子增值税具体的计算方法，好心里有个底。
张凯执业律师
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房子增值税是在房屋交易过程中需要缴纳的一种税费。下面为您详细介绍不同情况下房子增值税的计算方法。


首先，对于个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。用公式表示就是：增值税应纳税额 = 全部价款和价外费用÷（1 + 5%）× 5%。这里所说的“全部价款和价外费用”，简单来说就是您卖房子总共收到的钱。依据是《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，其中明确了个人销售住房的相关增值税政策。


其次，如果个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售，在北上广深地区，若是普通住房则免征增值税；非普通住房，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税，计算公式为：增值税应纳税额 = （全部价款和价外费用 - 购买住房价款）÷（1 + 5%）× 5%。而在其他地区，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，是免征增值税的。这种区分规定同样是基于上述试点过渡政策，旨在根据不同地区的房地产市场情况进行合理的税收调控。


举个例子，假如您在非北上广深地区有一套购买不足2年的房子，卖了100万元，那么增值税应纳税额 = 100 ÷（1 + 5%）× 5% ≈ 4.76万元。若您在北上广深地区，购买2年以上的非普通住房，买入价是80万元，卖出价是120万元，那么增值税应纳税额 = （120 - 80）÷（1 + 5%）× 5% ≈ 1.9万元。

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