不满二的房子增值税如何计算？
我有套房子，房产证到手还不满两年，现在想卖出去。听说不满二要交增值税，我不太清楚这增值税到底咋算，有没有懂行的给讲讲计算方法，让我心里有个底。
张凯执业律师
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在房产交易中，“不满二”指的是卖家出售的住房，其房产证出证时间或者契税完税证明填发时间距离出售时不满两年。增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税，在房产交易里，它是针对房产增值部分征收的费用。
根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
对于北京市、上海市、广州市和深圳市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
增值税应纳税额的计算公式为：应纳税额＝全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5% 。举例来说，假如在非北上广深地区，一套不满两年的房子售价为200万元，那么增值税应纳税额=200÷（1 + 5%）× 5%≈9.52万元。