卖房增值税如何计算？

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张凯执业律师
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在我国，卖房增值税的计算方式需要根据不同情况来确定。首先，我们要区分房屋性质是普通住房还是非普通住房，以及是否满足一定的持有年限等条件。


对于个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。这里所说的全额，就是指你卖房所获得的全部价款和价外费用。比如你以100万的价格卖掉购买不足2年的住房，那么应缴纳的增值税为100÷(1 + 5%)×5% = 4.76万元。依据是《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》。


个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。这是国家为了鼓励住房的合理流通，保障居民的基本住房需求而制定的政策。普通住房一般有面积、容积率等方面的界定标准，各地可能会有所不同。


个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。假设你以150万卖掉购买2年以上的非普通住房，当初购买价格是100万，那么应缴纳的增值税为(150 - 100)÷(1 + 5%)×5% = 2.38万元。


此外，如果是单位销售不动产或者个人销售自建自用住房等情况，增值税的计算和政策又会有所不同。单位销售其取得的不动产，按照相关规定进行差额或全额计税；个人销售自建自用住房免征增值税。

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