房产增值税如何计算？

我打算卖一套房子，听说要交房产增值税，但不清楚具体怎么算。我这套房子买了有几年了，当时买成50万，现在想卖80万。想了解下像我这种情况，房产增值税是怎么计算出来的，有没有什么优惠政策之类的。
张凯执业律师
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房产增值税是在房产交易过程中，针对房产增值部分征收的一种税。下面为你详细介绍房产增值税的计算方法和相关规定。


对于个人转让住房来说，根据相关政策，如果个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。这里的2年时间，是从购买住房取得房屋产权证或契税完税证明上注明的时间算起。此项政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。


而在北京市、上海市、广州市和深圳市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，同样按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。


如果是非住房性质的房产转让，一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。


具体到计算公式上，如果适用简易计税方法，应纳税额=含税销售额÷（1+5%）×5%；如果适用一般计税方法，应纳税额=当期销项税额－当期进项税额，销项税额=含税销售额÷（1+9%）×9% 。相关法律依据可参考《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及其附件规定。

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