二手房增值税计算公式是什么？

我打算买套二手房，听说交易时要交增值税，但不清楚具体怎么算。想知道二手房增值税的计算公式，这样我就能提前估算购房成本，避免预算超支，所以来问问这公式到底是怎样的。
张凯执业律师
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二手房增值税是在二手房交易过程中，针对房产增值部分征收的一种税。它的计算方式与房屋是否满两年以及是否为普通住宅等因素有关。


对于北上广深之外的地区，如果个人将购买不足2年的住房对外销售，按照5%的征收率全额缴纳增值税。计算公式为：增值税应纳税额 = 全部价款和价外费用÷（1 + 5%）× 5%。举个例子，若一套二手房售价为105万元，那么增值税应纳税额 = 105 ÷（1 + 5%）× 5% = 5万元。要是个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售，则免征增值税。这一规定依据的是《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》。


在北上广深地区，个人将购买不足2年的住房对外销售，同样按照5%的征收率全额缴纳增值税，公式和上述一样。而个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税，计算公式为：增值税应纳税额 = （全部价款和价外费用 - 购买住房价款）÷（1 + 5%）× 5%。比如，一套非普通住房购买价是200万元，出售价为315万元，那么增值税应纳税额 = （315 - 200）÷（1 + 5%）× 5% = 5.48万元（保留两位小数）。个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

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