借名买房的法律风险及防范措施有哪些？
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借名买房，简单来说就是实际购房人借用他人的名义来购买房屋。这种行为在现实生活中时有发生，但其中潜藏着诸多法律风险，下面为您详细介绍。 首先是借名买房可能面临的法律风险。其一，名义产权人反悔。由于房屋登记在名义产权人名下，从法律角度看，名义产权人是房屋的合法所有人。若名义产权人反悔，不承认借名买房的事实，要求实际购房人腾房，实际购房人可能会陷入困境。依据《中华人民共和国民法典》物权编的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。这意味着房屋登记在谁名下，谁就拥有房屋的物权，实际购房人仅凭借借名买房的约定，很难直接对抗物权登记的效力。 其二，房屋被处分的风险。名义产权人可能会擅自将房屋出售、抵押给第三人。因为第三人基于房屋登记的公信力，有理由相信名义产权人是房屋的真正所有人，在符合善意取得的条件下，第三人可以取得房屋的所有权或抵押权。根据《民法典》第三百一十一条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。一旦第三人善意取得房屋，实际购房人只能向名义产权人主张赔偿损失。 其三，名义产权人涉及债务纠纷。如果名义产权人对外负有债务，债权人可能会申请法院查封、拍卖该房屋以偿还债务。实际购房人虽然对房屋享有权益，但在这种情况下，其权益可能无法得到保障。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，法院可以对登记在被执行人名下的不动产进行查封、扣押、冻结。 针对这些风险，可以采取以下防范措施。首先，签订书面协议。实际购房人与名义产权人应签订详细的借名买房协议，明确双方的权利义务，包括房屋的出资情况、实际产权归属、名义产权人的协助义务等。协议内容应尽量详细、明确，以避免日后发生纠纷。同时，协议最好经过公证，增强其法律效力。 其次，保留出资证据。实际购房人应妥善保留购房款的支付凭证、银行转账记录等出资证据，以证明房屋的实际出资情况。这些证据在发生纠纷时，对于证明实际购房人的权益至关重要。 最后，实际占有房屋。实际购房人应尽量实际占有、使用该房屋，保留与房屋相关的水电、物业等费用的缴纳凭证。这样可以在一定程度上证明实际购房人对房屋的实际控制和使用，增加自身权益的保障。 总之，借名买房存在诸多法律风险，在进行此类行为时，一定要谨慎考虑，并采取有效的防范措施，以保护自己的合法权益。
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