商品房买卖合同到底存在哪些风险？
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商品房买卖合同是购房者与开发商之间约定双方权利义务的重要文件，其中可能存在以下多种风险。 首先是开发商的资质风险。如果开发商没有取得合法的开发资格，如未取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证以及商品房预售许可证等，那么所签订的商品房买卖合同可能会被认定为无效。根据《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售，应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。如果开发商不满足这些条件，购房者的权益将无法得到有效保障。 其次是房屋质量风险。合同中可能对于房屋质量的标准约定不明确，或者开发商在交房时房屋存在质量问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。但在实际操作中，购房者可能面临举证困难、维修不及时等问题。 再者是面积差异风险。合同约定的房屋面积与实际交付的房屋面积可能存在差异。根据《商品房销售管理办法》第二十条规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。然而，在实际情况中，购房者可能会因为各种原因无法准确判断面积差异，或者在处理面积差异问题时遇到开发商的推诿。 另外，还有交房时间和违约责任风险。合同中可能对于交房时间约定不明确，或者开发商逾期交房后违约责任的约定过轻。根据《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但在实践中，购房者可能会发现追究开发商的违约责任难度较大，比如难以证明自己的实际损失等。 最后，是产权办理风险。合同中可能对于产权办理的时间、责任等约定不清晰。根据相关规定，开发商应当协助购房者办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。如果开发商未能按时办理产权证书，购房者可能会面临房屋无法正常交易、抵押等问题。购房者需要在签订合同时仔细审查相关条款，明确开发商的责任和义务。
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