借名购房涉及的法律风险有哪些？
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借名购房指的是实际购房人因各种原因，借用他人名义来购买房屋，并以他人名义登记房屋产权的行为。这种行为虽然在现实生活中并不少见，但却隐藏着诸多法律风险。 首先，名义产权人反悔的风险。在借名购房中，房屋登记在名义产权人的名下，从法律层面来看，名义产权人就是房屋的合法所有者。如果名义产权人反悔，不承认借名购房的事实，要求实际购房人腾房，实际购房人可能会陷入非常被动的局面。依据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。也就是说，房屋产权以登记为准，实际购房人如果无法证明借名购房的事实，就很难主张房屋的所有权。 其次，名义产权人债务纠纷的风险。由于房屋登记在名义产权人名下，如果名义产权人对外负有债务，债权人可能会要求法院对该房屋进行查封、拍卖等执行措施，以偿还债务。实际购房人虽然对房屋有出资，但在法律上可能无法对抗债权人的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关司法解释，在一定程度上规定了案外人提出执行异议的条件和程序，但实际购房人要证明自己的权益并排除执行并不容易。 再者，政策变化的风险。房地产政策可能会随时发生变化，比如限购政策、税收政策等。如果借名购房时符合政策规定，但之后政策发生变化，可能会导致实际购房人无法办理房屋过户手续，或者需要承担更高的税费等费用。 另外，还有房屋被处分的风险。名义产权人可能会在未经实际购房人同意的情况下，将房屋出售、抵押给第三人。根据《民法典》的相关规定，善意第三人在符合一定条件的情况下，可以取得房屋的所有权或者抵押权，实际购房人只能向名义产权人主张赔偿损失，但可能面临无法追回全部损失的风险。 最后，继承风险也不容忽视。如果名义产权人去世，房屋可能会作为其遗产由其继承人继承。实际购房人要想证明房屋是自己的，可能需要通过复杂的法律程序，并且还可能面临与继承人之间的纠纷。 综上所述，借名购房存在诸多法律风险，建议在进行此类操作前，充分了解相关法律规定，并咨询专业的法律人士，以避免不必要的法律纠纷和经济损失。
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