开发商应返还订金的情形有哪些？

在购房过程中，订金是购房者向开发商预先支付的一部分款项。而订金和定金不同，定金具有担保性质，交付定金一方违约，定金可能不予退还；而订金一般视为预付款，在特定情形下开发商应返还。

根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，当开发商和购房者未能就合同条款达成一致时，开发商应返还订金。例如，在签订购房合同前，双方对于房屋交付时间、质量标准、违约责任等关键条款无法协商一致，导致合同无法签订，这种情况下，开发商不能以购房者违约为由扣留订金，而应将其返还给购房者。

如果开发商存在欺诈行为，导致购房者做出错误的决策而交付订金，购房者有权要求开发商返还。比如，开发商故意隐瞒房屋存在重大质量问题、抵押情况等重要信息，使得购房者在不知情的情况下支付了订金，购房者发现后可以依据法律要求开发商返还。

还有，如果因为不可抗力或不可归责于双方的原因导致合同无法订立，开发商也应当返还订金。像遭遇自然灾害、政策调整等不可抗力因素，使得购房计划无法继续进行，开发商不能将责任归咎于购房者，应返还订金。

另外，如果开发商未按照约定时间履行义务，例如未能按时开盘、未能按时交付房屋等，购房者可以要求其返还订金。因为开发商的违约行为导致购房者的预期无法实现，购房者有权维护自己的权益。

总之，在以上这些情形下，购房者可以依据相关法律规定要求开发商返还订金。若遇到开发商拒绝返还的情况，购房者可以通过协商、调解、仲裁或诉讼等途径来解决。