办理退房的六种情况是什么，计算退房违约金有哪几种办法？

办理退房和计算退房违约金是房产交易中较为常见的法律问题，下面为您详细介绍相关情况。

首先，办理退房的六种常见情况如下：

第一，开发商逾期交房。根据《中华人民共和国民法典》规定，如果开发商未按照合同约定的时间交房，经购房者催告后在合理期限内仍未交房，购房者有权解除合同，要求退房。合理期限通常由合同约定，如果合同没有约定，一般为三个月。比如，合同约定6月1日交房，开发商到9月1日还没交房，购房者催告后三个月内仍未交房，购房者就可以提出退房。

第二，开发商擅自变更设计。开发商未经购房者同意擅自变更房屋的规划、设计，如房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向等，购房者有权要求退房。这是因为购房合同中对房屋的设计有明确约定，开发商的变更行为构成违约。

第三，房屋质量不合格。如果房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房者可以请求解除合同和赔偿损失。此外，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者也有权要求退房。例如，房屋出现墙体裂缝、地基下沉等严重质量问题。

第四，房屋面积误差超过3%。根据相关规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

第五，开发商证件不全。如果开发商在销售房屋时没有取得预售许可证等必要证件，那么该房屋买卖合同可能被认定为无效，购房者可以要求退房。

第六，无法办理产权登记。由于开发商的原因，导致购房者在规定的期限内无法办理房屋产权登记，购房者可以要求退房。比如，开发商将土地或房屋抵押给他人，影响了购房者办理产权登记。

接下来，计算退房违约金的几种办法：

一是按照合同约定计算。如果购房合同中明确约定了退房违约金的数额或计算方法，那么就按照合同约定执行。例如，合同约定退房违约金为总房价的5%，那么购房者退房时就需要按照这个比例支付违约金。

二是按照实际损失计算。如果合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，那么可以按照违约造成的实际损失确定违约金数额。比如，因开发商违约导致购房者租房居住产生的额外费用等。

三是参照相关法律规定。在一些情况下，可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律规定来确定违约金数额。总之，在办理退房和计算违约金时，购房者要依据具体情况，合理维护自己的合法权益。