认购书的定金及其损害赔偿有哪些问题？

在探讨认购书的定金及其损害赔偿问题之前，我们先明确一下认购书。认购书是购房者与开发商在签订正式买卖合同之前，就房屋买卖相关事宜达成的初步协议。它通常包含房屋基本信息、价格、付款方式等内容。

定金是在签订认购书时，购房者向开发商支付的一定金额的款项，作为双方履行认购书约定的担保。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

在认购书的场景下，如果购房者按照约定履行了义务，比如按时与开发商签订正式的购房合同，那么定金应当抵作价款或者收回。如果购房者违约，即无正当理由不签订正式合同，开发商有权不退还定金。相反，如果开发商违约，比如将房屋卖给他人，导致购房者无法签订正式合同，那么开发商应当双倍返还定金给购房者，这就是所谓的“定金罚则”，依据同样是《民法典》第五百八十七条规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

关于损害赔偿，当一方违约给对方造成损失时，除了适用定金罚则外，受损方还可以要求违约方赔偿因违约所造成的损失。根据《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。这里的损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

在认购书的情况下，如果因为开发商违约导致购房者无法购房，购房者除了可以要求双倍返还定金外，还可以要求赔偿因房价上涨等因素造成的损失。比如，原本购房者以较低价格认购了房屋，由于开发商违约，购房者不得不以更高价格购买其他房屋，那么差价部分就可以作为损失要求开发商赔偿。反之，如果是购房者违约，开发商也可以要求购房者赔偿因购房者违约导致房屋再次销售所产生的差价损失等。

总之，在认购书的定金及损害赔偿问题上，双方都应当按照约定履行自己的义务，否则就可能承担相应的法律责任。在签订认购书时，双方也应当仔细阅读条款，明确各自的权利和义务，以避免不必要的纠纷。