最高院关于房屋租赁纠纷9大法律问题的司法观点有哪些？
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在房屋租赁市场日益活跃的今天，房屋租赁纠纷也较为常见。最高人民法院针对房屋租赁纠纷的9大法律问题形成了一系列司法观点，以下为您详细介绍。 首先是关于租赁合同的效力问题。根据《中华人民共和国民法典》第七百零六条规定，当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。也就是说，即使没有办理登记备案，只要合同符合法律规定的生效要件，如双方自愿、内容合法等，合同就是有效的。这保障了租赁双方基于真实意思表示签订的合同的合法性。 其次是转租问题。《民法典》第七百一十六条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。如果承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。这明确了转租的条件和相应的法律后果，保护了出租人的权益。 对于租赁房屋的装饰装修问题，如果是经出租人同意的装饰装修，在合同解除时，按照不同情况处理。根据相关司法观点，如果因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；如果因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。 关于租金支付问题，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。这体现了法律对出租人收取租金权利的保护。 在租赁房屋的维修问题上，《民法典》第七百一十二条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。如果出租人未履行维修义务，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 对于优先购买权问题，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。但根据司法观点，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。 关于买卖不破租赁原则，《民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这保障了承租人在租赁期间的合法居住权益。 对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。这赋予了双方一定的灵活性，但也要求提前通知以保障对方的合理安排。 最后，对于一房数租的情况，在合同均有效的情况下，按照合法占有租赁房屋、已经办理登记备案手续、合同成立在先等顺序确定承租人。这为解决一房数租的纠纷提供了明确的规则。 总之，这些司法观点和法律规定共同构成了处理房屋租赁纠纷的法律体系，为租赁双方的合法权益提供了保障。
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