二房东开增值税按什么金额开？

在探讨二房东开具增值税发票应按什么金额的问题前，我们先来了解一下几个关键概念。首先是销售额，简单来说，它就是纳税人销售货物或者提供应税劳务向购买方收取的全部价款和价外费用，但不包括收取的销项税额。销项税额则是纳税人销售货物或者应税劳务，按照销售额和规定的税率计算并向购买方收取的增值税额。而应纳税额，对于一般纳税人而言，是当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额；对于小规模纳税人，就是销售额乘以征收率。

依据《中华人民共和国增值税暂行条例》第六条规定，销售额为纳税人销售货物或者应税劳务向购买方收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。同时，《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条也明确，销售额是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。这里的价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

对于二房东来说，在开具增值税发票时，要区分不同情况。如果二房东是一般纳税人，采用一般计税方法计税，其应纳税额是当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。此时，销项税额是按照收取的全部价款和价外费用（即向租客收取的全部费用，包括房租、物业费等各种费用，但不包括代收转付且符合规定的款项），按照适用税率计算得出。比如，二房东收取的房租及相关费用共计10500元，适用税率为5%，那么不含税销售额就是10500÷(1 + 5%) = 10000元，销项税额就是10000×5% = 500元，开具发票时就按10500元的价税合计金额开具。

如果二房东是小规模纳税人，按照简易计税方法计税，应纳税额是按照销售额和征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。销售额同样是向租客收取的全部价款和价外费用，但要换算为不含税销售额。例如，二房东收取租客一个月的房租及相关费用共5150元，征收率为3%，那么不含税销售额就是5150÷(1 + 3%) = 5000元，应纳税额就是5000×3% = 150元，开具发票时价税合计按5150元开具。

此外，如果二房东代收的一些费用，比如水电费等，符合以委托方名义开具发票代委托方收取款项的情况，这部分费用就不应计入销售额来开具增值税发票。比如，二房东代收租客的水电费，是直接以供电供水公司的名义开具发票给租客，那么这部分水电费就不用算在自己开增值税发票的金额里。