什么样的二手房是可以购买的？

我打算买套二手房，可又怕买到有问题的房子。不知道什么样的二手房才是符合法律规定、可以放心购买的呢？我想了解一下具体的条件和标准，避免自己的权益受损。

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#二手房买卖

共1位律师解答

在购买二手房时，有诸多方面需要考量，以确保所购房屋是可以安全交易的。首先，从房屋产权角度来看。房屋产权要明晰，这意味着卖房者必须拥有合法的房屋所有权。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。也就是说，只有经过合法登记的产权才受法律保护。如果房屋存在多个共有人，如夫妻共有、家庭共有等，那么在签订购房合同的时候，需要所有共有人都同意出售，并签字确认。否则，即使签订了合同，其他共有人也有权主张合同无效。例如，夫妻一方瞒着另一方出售共有房屋，另一方发现后不同意，就可能导致交易无法完成。其次，关于房屋的抵押、查封情况。购房者要通过房产管理部门查询房屋是否存在抵押或者被司法机关查封的情况。依据《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。但对于购房者来说，存在抵押的房屋会有潜在风险，比如抵押权人可能在某些情况下行使抵押权，导致房屋被处置。而被司法机关查封的房屋，在查封期间是不能进行交易过户的。比如，如果卖家因为债务纠纷，房屋被法院查封，此时签订的购房合同是无法履行过户手续的。再者，房屋质量也是关键因素。虽然法律没有强制规定卖家必须对房屋质量问题负责，但根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。如果卖家故意隐瞒房屋的重大质量问题，购房者可以依据合同和法律要求卖家承担相应责任。购房者在购房前最好聘请专业的房屋检测机构对房屋进行全面检测，以发现潜在的质量问题。此外，房屋的使用情况也不容忽视。比如是否存在租赁情况，根据“买卖不破租赁”原则，《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。如果房屋已经出租，即使购房者购买了房屋，也不能立即要求租客搬走，需要等到租赁期限届满。同时，还要了解房屋是否存在违法搭建等情况，如果存在违法搭建，可能会面临相关部门的整改要求，影响房屋的正常使用。总之，在购买二手房时，要综合考虑产权、抵押查封、质量、使用情况等多方面因素，谨慎做出购买决策，以保障自己的合法权益。

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