房产破产清算后该怎么办?
当房产进行破产清算后,不同主体需要依据法律规定采取不同的应对措施。对于购房者而言,首先要明确自己对房屋的权益状态。
如果房屋已经建成且符合交付条件,购房者已经支付全部购房款,那么根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条,特定物买卖中,尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物,不属于破产财产。也就是说,购房者有权要求开发商交付房屋,并协助办理产权登记手续。
若购房者仅支付了部分购房款,在房屋未交付的情况下,购房者可以选择解除购房合同。按照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权请求赔偿损失。此时,购房者可以申报债权,要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失。
对于建设工程施工方来说,根据《中华人民共和国民法典》第八百零七条规定,发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。所以施工方在房产破产清算时,其建设工程价款享有优先受偿权。
对于银行等债权人, 如果开发商以在建工程或建成房产进行抵押,银行等债权人享有抵押权。根据《中华人民共和国民法典》第四百一十条规定,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的,其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的,抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的,应当参照市场价格。
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