当社区内没有业主委员会时,相关行为或决策是否有效?
我们社区没有业主委员会,最近小区要进行一些改造和管理决策。我不太清楚,在没有业主委员会的情况下,这些行为和决策到底有没有法律效力呢?我担心自己的权益得不到保障,所以想了解一下相关的法律规定。
张凯执业律师
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在探讨社区内没有业主委员会时相关行为或决策是否有效这个问题前,我们先来了解几个法律概念。业主大会是由物业管理区域内全体业主组成的,是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。而业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会依法选举产生,执行业主大会的决定事项。
根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定,建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。即便社区内没有业主委员会,但只要是通过合法程序召开业主大会,由业主共同决定的事项,都是有效的。比如,对于筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金、改建重建建筑物及其附属设施等重大事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。对于一般事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
没有业主委员会时,如果建设单位在前期依法与物业服务人订立了前期物业服务合同,该合同同样对业主有约束力。所以,不能简单地说没有业主委员会,相关行为就无效。关键在于是否遵循了法定的程序和要求。若违反法定程序作出的决策,可能会被认定无效。业主如果认为相关决策侵害了自己的合法权益,可以通过法律途径来维护。
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