房屋外墙漏水是否能退房？

在探讨房屋外墙漏水能否退房这个问题时，我们需要从不同方面进行分析，关键在于判断外墙漏水是否严重到影响合同目的的实现。

首先，我们要明确一些基本的法律概念。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。在房屋买卖中，退房实际上就是解除房屋买卖合同。

如果房屋外墙漏水问题严重，达到了影响房屋正常居住使用的程度，比如导致室内大面积墙面发霉、家具受潮损坏，甚至影响到房屋结构安全等，那么就可以认为开发商交付的房屋不符合合同约定的质量标准，属于违约行为。此时，购房者可以依据上述法律规定中“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”这一条款，要求解除合同，也就是退房。

不过，如果外墙漏水问题相对较轻，经过简单维修就可以解决，且不影响房屋的正常居住使用，那么通常情况下，购房者不能直接要求退房。这种情况下，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。所以，购房者可以要求开发商承担维修责任，并赔偿因维修而造成的相关损失。

在实际操作中，如果遇到房屋外墙漏水的情况，购房者首先要及时向开发商提出书面的质量异议，并保留好相关的证据，如漏水的照片、视频、维修记录等。如果与开发商协商不成，可以通过法律途径来维护自己的合法权益。