被查封房屋能出售吗？出卖被查封房是否承担违约责任？

我有套房子被法院查封了，可我不知情就和别人签了卖房合同。现在买家知道房子被查封，要求我赔偿。我想知道被查封的房屋到底能不能卖，我这样卖了是不是得承担违约责任啊？

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#查封房屋买卖

共1位律师解答

首先，关于被查封房屋能否出售的问题。在法律上，被查封的房屋通常是不可以出售的。房屋查封是司法机关对房屋采取的一种限制措施，目的在于防止房屋所有人随意处分该房屋，保障相关案件的顺利执行。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，被查封的不动产，被执行人即房屋所有人不得擅自处分。这意味着，被查封的房屋处于权利受限状态，不能进行正常的买卖交易。其次，出卖被查封房是否要承担违约责任。当出卖人与买受人签订房屋买卖合同后，如果房屋处于被查封状态，这往往会导致合同无法按照约定履行，也就是无法完成房屋的过户手续。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在这种情况下，出卖人明知房屋被查封仍出售，或者因自身原因导致房屋被查封而无法履行合同，显然构成违约，需要向买受人承担违约责任。违约责任的承担方式可能包括返还已收取的购房款、支付违约金等。违约金的数额通常根据合同约定来确定，如果合同没有约定，则根据买受人的实际损失进行赔偿。例如，买受人可能因为信赖该房屋买卖而产生了一些费用，如中介费、评估费等，出卖人需要对这些损失进行赔偿。此外，如果出卖人故意隐瞒房屋被查封的事实，买受人还有权根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，要求撤销合同，并要求出卖人承担赔偿责任。这种赔偿责任不仅包括直接损失，还可能包括间接损失。综上所述，被查封房屋一般不能出售，出卖被查封房通常需要承担违约责任。房屋买卖涉及重大财产权益，无论是出卖人还是买受人，都应当了解房屋的产权状况，避免陷入不必要的法律纠纷。

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