抵债未过户的房产是否能对抗人民法院执行?

我之前和别人有债务关系,对方用一套房产抵债给我,但一直没过户。现在法院要执行这套房产,我想知道我这种抵债未过户的情况,能不能对抗法院的执行啊?我挺担心自己的权益受损的。
张凯执业律师
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在探讨抵债未过户的房产能否对抗人民法院执行这个问题时,我们需要从多方面进行分析。


首先,从法律角度来说,房屋的所有权转移是以登记为生效要件的。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外”。也就是说,在房产没有办理过户登记的情况下,从法律层面,该房产的所有权仍然属于原产权人。


然而,在司法实践中,抵债未过户的房产是否能对抗法院执行,还需要看是否满足一定的条件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(2020年修正)第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。


如果是抵债的情况,若满足上述类似条件,比如抵债协议可以视为一种特殊的“买卖合同”,并且在法院查封前已经合法占有该房产,支付了相当于房屋价值的债务抵偿款,同时非因自身原因未办理过户登记,那么在一定程度上有可能对抗法院的执行。例如,是因为开发商的原因导致无法办理过户,或者存在一些客观的行政障碍等情况。


但如果不满足上述条件,比如没有合法占有该房产,或者是因为自身怠于行使权利而未办理过户登记,那么想要对抗法院的执行就比较困难。法院在执行过程中,会综合考虑各种因素,依据法律规定来判断是否支持案外人的执行异议。所以,抵债未过户的房产能否对抗法院执行,需要根据具体情况,依据相关法律规定来判定。

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