商品房买卖涉及哪些法律问题？
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在商品房买卖过程中，涉及到诸多法律问题，以下为您详细介绍： 首先是合同签订问题。商品房买卖合同是买卖双方确立权利义务关系的重要依据。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十九条规定，当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。在签订商品房买卖合同时，双方应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则。合同中应明确约定房屋的基本信息，如位置、面积、户型等；价款及支付方式；交付时间和条件；违约责任等条款。如果开发商未按照合同约定履行义务，购房者有权依据合同约定要求其承担违约责任。例如，若开发商逾期交房，购房者可以要求其支付违约金，甚至在符合一定条件下解除合同。 其次是产权办理问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。开发商有义务协助购房者办理房屋产权登记手续。如果开发商未能在规定的时间内办理产权登记，购房者可以根据合同约定追究其违约责任。一般来说，合同中会约定开发商办理产权登记的期限，如果超过该期限仍未办理，购房者可以要求开发商承担赔偿责任。 再者是房屋质量问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十二条规定，建筑工程实行质量保修制度。建设工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。如果商品房出现质量问题，在保修期限内，开发商应当承担修复责任。如果开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复，购房者可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。如果房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者有权要求解除合同并要求开发商赔偿损失。 此外，在商品房买卖中还可能涉及广告宣传问题。根据《中华人民共和国广告法》规定，房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。如果开发商在广告宣传中作出的承诺与实际情况不符，购房者可以要求开发商承担违约责任。例如，开发商在广告中宣传小区有配套的幼儿园，但实际交付时却没有，购房者可以要求开发商给予相应的补偿。 最后，关于认购协议问题。认购协议是在签订正式商品房买卖合同之前，买卖双方就房屋买卖达成的初步意向。认购协议一般会约定房屋的基本信息、认购金的数额及退还条件等内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。也就是说，如果购房者因为自身原因未能签订正式合同，认购金可能不予退还；如果是因为开发商的原因导致合同无法签订，开发商应当双倍返还认购金。
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