商品房预售应当满足哪些条件？

商品房预售，简单来说就是房地产开发商把正在建设中的房屋预先出售给购房者，购房者支付定金或房价款的行为。在我国，为了保障购房者的权益，法律对商品房预售设定了严格的条件。

首先，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，房地产开发企业预售商品房，应当已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。这是因为土地使用权是房地产开发的基础，只有开发商依法取得土地使用权，才能合法地进行商品房建设和预售。通俗来讲，就是开发商要先合法拿到土地，才能在上面盖房子卖给大家。

其次，要持有建设工程规划许可证。建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。这意味着开发商的建设项目是经过规划部门审核通过的，符合城市的整体规划布局。比如，房子的位置、高度、面积等都要按照规划来建设，不能随意更改，否则可能会影响到周边环境和其他居民的权益。

再者，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。这一规定是为了确保开发商有足够的资金和能力完成项目建设。如果开发商投入的资金过少，可能会出现烂尾楼的情况，购房者的权益就会受到严重损害。确定施工进度和竣工交付日期，能让购房者清楚知道自己什么时候能拿到房子。

最后，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。这是商品房预售的关键条件，只有取得了预售许可证明，开发商的预售行为才是合法的。购房者在购买预售商品房时，一定要查看开发商的预售许可证明，避免购买到不合法的房屋。

总之，购房者在购买预售商品房时，要仔细审查开发商是否满足上述条件，以保障自己的合法权益。同时，如果发现开发商存在违规预售的情况，应及时向相关部门反映，维护房地产市场的正常秩序。