合同效力及房地产合同效力是怎样的？

合同效力是指依法成立受法律保护的合同，对合同当事人产生的必须履行其合同的义务，不得擅自变更或解除合同的法律拘束力，简单来说，就是合同对双方当事人的法律约束力。

依据《中华人民共和国民法典》第四百六十九条规定，当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。当合同满足行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗这三个条件时，合同一般是有效的。

房地产合同是合同的一种特殊类型，是指在房地产开发、经营和管理过程中，当事人之间就房地产的开发、转让、抵押、租赁等事宜所达成的协议。房地产合同效力的判定，同样遵循《民法典》关于合同效力的一般规定。但由于房地产涉及价值大、与民生密切相关等特点，房地产合同还有一些特殊规定。

比如在房地产转让合同中，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。如果违反这些规定签订的房地产转让合同，可能会被认定为无效。

此外，在房屋买卖合同中，如果开发商未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效，这是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定。

总之，判断合同效力及房地产合同效力，既要依据《民法典》的一般规定，也要考虑房地产相关的特别法律法规。在签订房地产合同前，当事人应该充分了解相关法律规定，确保合同的有效性，以保障自己的合法权益。