商品房认购书与买卖合同有何区别，法律是如何规定的？

在房地产交易中，商品房认购书和买卖合同是两个不同的概念，它们在法律上有着不同的规定和效力。下面为你详细介绍二者的区别以及相关法律规定。

首先，我们来看看它们在定义和性质上的区别。商品房认购书是购房者与开发商在签订正式买卖合同之前，就房屋买卖有关事宜进行初步确认的书面文件。它是一种预约合同，主要作用是为双方将来签订正式的买卖合同奠定基础。而商品房买卖合同则是购房者和开发商就商品房买卖达成的正式协议，是一种本约合同，它明确了双方在房屋买卖中的权利和义务。

从内容上看，二者也存在差异。商品房认购书的内容相对简单，通常包括房屋的基本信息（如位置、面积、户型等）、认购价格、付款方式、签订正式合同的时间等。它并不涉及房屋买卖的所有细节。而商品房买卖合同的内容则更为详细和全面，除了包含认购书的基本内容外，还会对房屋的交付时间、质量标准、产权登记、违约责任等重要事项作出明确约定。

在法律效力方面，二者也有所不同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。如果认购书不具备上述条件，那么它仅具有预约合同的效力。违反认购书的约定，违约方需要承担违约责任，通常是赔偿对方的损失。而违反商品房买卖合同的约定，违约方则需要承担更为严重的违约责任，如继续履行合同、支付违约金、赔偿损失等。

最后，二者在签订时间上也有先后顺序。一般来说，购房者先与开发商签订商品房认购书，在认购书约定的时间内，双方再签订正式的商品房买卖合同。

总之，商品房认购书和买卖合同虽然都与房屋买卖有关，但它们在定义、内容、法律效力和签订时间等方面都存在明显的区别。购房者在进行房屋买卖时，应当仔细阅读相关文件，了解自己的权利和义务，避免不必要的法律风险。