卖房满五唯一和满二唯一有哪些差别？
我打算把名下的一套房子卖了，听别人说有满五唯一和满二唯一的说法，不太清楚这两者到底有啥差别。我就想知道在税费、交易等方面，这两种情况具体会有什么不同，会不会影响我的卖房收益，希望懂行的给讲讲。
张凯执业律师
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在房地产交易中，“满五唯一”和“满二唯一”是两个重要概念，它们主要影响着房屋交易时所需缴纳的税费，二者的差别主要体现在以下方面：
首先，我们来解释一下“满五唯一”和“满二唯一”的含义。“满五唯一”指的是房产证从出证开始计算，时间满五年或超过五年，并且是卖方在该省份内登记在国土局系统里只有这一套房子。“满二唯一”则是指房产证从出证开始计算，时间满两年或超过两年，同时也是卖方唯一住房。
在税费方面，二者存在显著差异。这主要涉及到增值税和个人所得税。根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。所以，“满二唯一”的房子可以免征增值税。而“满五唯一”的房子除了免征增值税，还能免征个人所得税。依据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号），对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。如果房子不符合“满五唯一”，个人所得税一般按照房屋增值部分的20%或者房屋总价的1%来征收。
对于购房者来说，购买“满五唯一”的房子能节省更多的税费支出，购房成本相对较低。而“满二唯一”的房子虽然在增值税方面有优惠，但可能还需要缴纳 个人所得税。从卖方角度看，“满五唯一”的房子在市场上更具竞争力，更容易出售。因为对于大多数购房者而言，会更倾向于选择能少交税费的房子。所以，在进行房屋交易时，买卖双方都应清楚房屋是否满足“满五唯一”或“满二唯一”的条件，以便准确计算交易成本。