房屋有抵押的情况下买卖也不破租赁吗?
我租了套房子,后来才知道这房子有抵押。现在房东要把房子卖了,我担心自己会被赶出去。我想了解下,在房屋有抵押的情况下,是不是也适用买卖不破租赁的原则呢?我能不能继续住在这里?
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“买卖不破租赁”是一个在日常生活中经常会遇到的法律概念。简单来说,就是在租赁关系存续期间,即使房屋所有权人将房屋转让给他人,原租赁关系仍然有效,承租人可以继续按照原租赁合同的约定使用该房屋。 我国《民法典》第七百二十五条明确规定:“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”这就是“买卖不破租赁”原则的法律依据。也就是说,一般情况下,只要租赁关系合法有效,在租赁期间内,房屋所有权的变动并不会影响承租人对房屋的租赁权益。 然而,当房屋存在抵押的情况时,情况就会有所不同。根据《民法典》第四百零五条规定:“抵押权设立前,抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响。”这意味着,如果租赁关系是在抵押权设立之前就已经存在,并且承租人已经实际占有了该房屋,那么即使后来房屋被抵押,并且在抵押期间被转让,“买卖不破租赁”原则仍然适用,承租人的租赁权益不受影响。 但是,如果抵押权设立在先,租赁关系成立在后,那么就不适用“买卖不破租赁”原则。因为在这种情况下,抵押权人在设立抵押权时,是基于房屋当时的状态(没有租赁关系)来评估抵押物的价值和风险的。如果允许后来的租赁关系影响抵押权的实现,就会损害抵押权人的合法权益。所以,当抵押的房屋被依法处置时,新的房屋所有权人有权要求承租人腾退房屋,承租人不能以“买卖不破租赁”为由继续占有使用该房屋。 回到你遇到的情况,你需要先确定房屋抵押和租赁的先后顺序。如果是先租赁后抵押,你可以依据“买卖不破租赁”原则,继续在该房屋居住至租赁期限届满;如果是先抵押后租赁,你可能无法依据该原则继续居住,但你可以根据租赁合同的约定,向房东主张违约责任,要求其赔偿你的损失。

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