买卖不破租赁规则的例外情形有哪些以及如何处理？

买卖不破租赁是一项重要的法律规则，它指的是在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物转让给他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。简单来说，就是房子卖了，原来的租赁合同依然有效，新的房主得继续履行原合同。

不过，买卖不破租赁规则存在一些例外情形。首先，租赁物在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，不适用该规则。根据《民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。反过来，如果是先抵押后出租，那么在抵押权实现、租赁物所有权发生变动时，租赁关系就不能对抗新的所有权人。这是因为抵押权是一种担保物权，具有优先受偿的效力，当抵押人无法履行债务时，抵押权人有权依法处置抵押物。

其次，房屋在出租前已被人民法院依法查封的，也不适用买卖不破租赁规则。当房屋被法院查封后，其处分权受到限制，后续的租赁关系不能对抗司法执行的效力。根据相关法律规定，司法机关有权对查封的房屋进行拍卖、变卖等处置，以实现债权人的权益。在这种情况下，即使存在租赁关系，新的买受人也不受原租赁合同的约束。

对于这些例外情形的处理，当出现先抵押后出租或房屋被查封后出租的情况，新的所有权人可以要求承租人返还租赁物。不过，承租人因此遭受的损失，可以根据具体情况向出租人主张赔偿。如果是出租人故意隐瞒房屋已抵押或被查封的情况，那么出租人应当承担违约责任，赔偿承租人的损失，包括但不限于装修费用、搬迁费用等。如果双方在租赁合同中有约定，按照约定处理；没有约定的，按照法律规定处理。

在实际生活中，无论是出租人还是承租人，在进行租赁交易时都应当谨慎。出租人要如实告知房屋的权利状况，承租人也应当在签订合同前对房屋的情况进行充分了解，以避免不必要的法律纠纷。同时，在遇到相关法律问题时，建议及时咨询专业的法律人士，以维护自己的合法权益。