苏州买房影响得房率的因素有哪些，如何规避面积被“盗”的风险？

在苏州买房时，得房率是一个重要的考量指标，它关乎购房者实际能够使用的房屋面积。那么，影响得房率的因素有哪些，又该如何规避面积被“盗”的风险呢？

首先，我们来了解一下影响得房率的因素。得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三部分组成；套（单元）建筑面积由套内建筑面积和分摊的公用建筑面积组成。

影响得房率的因素主要有以下几个方面：

建筑结构：不同的建筑结构，墙体占用的面积不同，进而影响得房率。例如，砖混结构的墙体较厚，得房率相对较低；而框架结构的墙体较薄，得房率相对较高。

公摊面积：公摊面积是指整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物各套内建筑面积之和得到的数值。公摊面积包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积等。公摊面积越大，得房率越低。

户型设计：户型设计不合理，会导致套内使用面积浪费，从而降低得房率。例如，走廊过长、拐角过多等。

层数：一般来说，楼层越高，得房率越低。因为高层建筑需要配备更多的电梯、消防设施等，公摊面积相对较大。

接下来，我们谈谈如何规避面积被“盗”的风险。根据《商品房销售管理办法》第二十条规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

为了规避面积被“盗”的风险，购房者可以采取以下措施：

仔细阅读合同：在签订购房合同前，一定要仔细阅读合同条款，特别是关于面积误差的处理方式。如果合同中没有明确约定，应要求开发商补充约定。

要求出示相关文件：购房者有权要求开发商出示房屋面积测绘报告，了解房屋的实际面积和公摊面积。

实地测量：在交房前，购房者可以聘请专业的测绘机构对房屋面积进行实地测量，与合同约定面积进行对比。如果发现面积误差超出约定范围，应及时与开发商协商解决。

保留相关证据：购房者在购房过程中，应保留好相关的证据，如购房合同、发票、测绘报告等，以备日后维权之用。

总之，在苏州买房时，购房者要了解影响得房率的因素，采取有效的措施规避面积被“盗”的风险，保障自己的合法权益。