房屋买卖双方税费不正常负担的公式是什么?
我最近在进行房屋买卖,听说税费负担有时候会出现不正常的情况。我不太清楚这里面的门道,想知道房屋买卖双方税费不正常负担有没有具体的公式,我该怎么计算这种情况下各自要承担的税费呢?
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在房屋买卖中,税费的正常负担通常是有明确规定的,但所谓“不正常负担”可能是指双方通过约定等方式改变了法定的税费承担方式。 首先,我们来了解一下房屋买卖中常见的税费及正常负担规定。对于卖方来说,可能涉及增值税、个人所得税等。根据《中华人民共和国增值税暂行条例》以及相关规定,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税(北上广深除外)。个人所得税方面,如果是转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税,否则可能要按照财产转让所得的20%缴纳。 对于买方而言,主要涉及契税。根据《中华人民共和国契税法》,契税税率为3% - 5%,不过在实际执行中,有一些优惠政策,比如购买首套或二套住房且面积在一定标准以下的,可享受较低的税率。 当出现税费不正常负担的情况时,也就是双方约定打破了法定的负担方式,其实并没有一个固定的通用公式。因为这完全取决于双方的具体约定内容。比如,双方约定原本应由卖方承担的增值税由买方承担,那么在计算买方总的支出时,就需要在房价的基础上加上原本卖方应缴纳的增值税金额。假设房屋售价为100万,卖方购买不足2年,按照5%的征收率计算增值税为100万÷(1 + 5%)× 5% ≈ 4.76万,如果约定由买方承担,那么买方实际要支出100万 + 4.76万 = 104.76万。所以,关键在于明确双方约定的税费承担方式,然后根据各项税费的计算方法进行计算。

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