破产清算时抵押房怎么处理？

在破产清算中，抵押房的处理是一个较为复杂但有明确法律规定的过程。

首先，我们要明白抵押的概念。抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。当债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。在企业破产清算中，抵押房的处理就与这个优先受偿权密切相关。

根据《中华人民共和国企业破产法》第一百零九条规定，对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。这意味着，如果企业破产，对于抵押房，抵押权人有优先于普通债权人获得清偿的权利。也就是说，在对企业的资产进行清算时，抵押房会优先用于偿还抵押权人的债务。

不过，处理抵押房也不是完全没有限制。如果抵押房的价值超过了所担保的债权数额，超过部分要纳入破产财产，用于清偿其他普通债务。反之，如果抵押房的价值不足以清偿全部债务，未受清偿的部分作为普通债权，按照破产清算的顺序参与分配。

在实际操作中，通常会先由管理人对抵押房进行评估，确定其市场价值。然后，可以通过拍卖、变卖等方式将抵押房变现。所得价款先支付处理抵押房过程中产生的费用，如评估费、拍卖费等，再用于偿还抵押权人的债权。

总之，破产清算时抵押房的处理主要依据担保物权的优先受偿规则，同时兼顾各方债权人的利益，按照法定程序进行。