审理预售商品房纠纷时如何适用情势变更原则？
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在审理预售商品房纠纷时，情势变更原则的适用是一个重要的法律问题。下面我们来详细了解一下。 首先，我们要明白什么是情势变更原则。情势变更原则是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 在预售商品房纠纷中，适用情势变更原则需要满足一定的条件。其一，情势变更的发生必须是在合同成立之后、履行完毕之前。例如，在预售商品房合同签订后，施工期间出现了政策调整、原材料价格异常波动等情况。如果这些情况发生在合同订立之前，当事人就应当预见并在合同中作出相应约定，而不能适用情势变更原则。 其二，情势变更必须是当事人在订立合同时无法预见的。这里的无法预见是指根据当时的客观情况和一般人的认知能力，当事人不可能预见到该情况的发生。比如，由于突发的全球性事件导致建筑材料供应短缺，价格大幅上涨，这种情况通常是难以预见的。但如果是市场价格的正常波动，属于商业风险，不能适用情势变更原则。 其三，情势变更的发生不可归责于当事人。也就是说，当事人对情势变更的发生没有过错。如果是因为一方当事人的过错导致了某种情况的出现，那么就不能适用情势变更原则，而应当由过错方承担相应的责任。 其四，继续履行合同会导致显失公平。这意味着如果按照原合同继续履行，会使一方当事人的利益受到重大损害，而另一方当事人则获得不合理的利益。例如，由于原材料价格大幅上涨，开发商继续按照原合同价格交付房屋将面临巨大亏损，而购房者却可以以远低于市场价格的价格获得房屋，这种情况下就可能构成显失公平。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条规定，民法典施行前成立的合同，当时的法律、司法解释没有规定且当事人没有约定解除权行使期限，对方当事人也未催告的，解除权人在民法典施行前知道或者应当知道解除事由，自民法典施行之日起一年内不行使的，人民法院应当依法认定该解除权消灭；解除权人在民法典施行后知道或者应当知道解除事由的，适用民法典第五百六十四条第二款关于解除权行使期限的规定。《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。 在审理预售商品房纠纷适用情势变更原则时，法院通常会综合考虑上述因素，并根据公平原则来确定是否变更或者解除合同。如果法院认定适用情势变更原则，可能会采取调整合同价格、变更履行期限等方式来平衡双方当事人的利益。总之，情势变更原则的适用是为了在特殊情况下维护合同的公平和正义，保障当事人的合法权益。
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