被拆除房屋的市场评估价格怎样计算？
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在我国，被拆除房屋的市场评估价格计算是一个较为严谨且有明确法律规定的过程。首先，我们要明确房屋评估的基础概念。房屋市场评估价格是指在正常市场条件下，一定时间内，对被拆除房屋进行评估得出的客观合理价格。它考虑了房屋的多种因素，以确保被拆迁人的合法权益得到保障。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。这就为房屋评估价格提供了基本的法律依据。计算被拆除房屋的市场评估价格，一般会采用以下几种方法：成本法。成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。简单来说，就是考虑重新建造这个房屋需要花费的成本，再减去房屋因为使用等原因产生的折旧。例如，新建一个和被拆除房屋一样的房子需要50万，而该房屋已经使用了10年，折旧率为20%，那么通过成本法估算的价格可能就是40万。市场比较法。这种方法是将被拆除房屋与在近期已经发生交易的类似房屋进行比较，对这些类似房屋的成交价格做适当的修正，以此估算被拆除房屋的客观合理价格或价值。比如周边有和被拆除房屋户型、面积、楼层等都相似的房子近期以80万的价格成交，而被拆除房屋因为装修更好等因素，可能评估价格会高于80万。收益法。如果被拆除房屋是用于出租等有收益的情况，收益法就会被采用。它是预测被拆除房屋的未来收益，然后将其转换为价值，以此估算被拆除房屋的客观合理价格或价值。例如，该房屋每月租金收益为3000元，预计未来还能稳定出租20年，通过一定的计算方法，就能得出一个基于收益的评估价格。房地产价格评估机构在评估时，会根据被拆除房屋的实际情况，选择合适的评估方法。同时，评估过程要遵循公开、公平、公正的原则，被拆迁人也有权对评估结果提出异议。如果被拆迁人对评估结果有异议，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果仍有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。这样的规定保障了被拆迁人的合法权益，确保被拆除房屋的市场评估价格能够客观反映房屋的真实价值。
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