终止租赁未到期房屋违约金怎么计算？

在租赁关系中，提前终止未到期的房屋租赁合同涉及到违约金的计算问题。下面为您详细解释。 首先，要理解违约金的概念。违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约时，应向另一方支付的金钱。在房屋租赁场景中，就是租客或者房东提前终止合同，违背了合同约定，需要向对方支付一定数额的费用作为补偿。 关于违约金的计算，通常遵循以下原则。 一、有约定从约定。 根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。同时，第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。所以，如果租赁合同中明确约定了违约金的数额或者计算方式，那么就按照合同约定来执行。例如，合同约定提前终止合同需支付一个月租金作为违约金，那么违约方就需要支付一个月的租金给对方。 二、无约定按实际损失。 如果合同中没有约定违约金，那就需要根据实际损失来确定。根据《民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 在房屋租赁中，对于房东来说，实际损失可能包括寻找新租客期间的租金损失、房屋空置期间的物业费等费用；对于租客来说，可能包括重新寻找房屋的费用、搬家费用等。不过，主张实际损失的一方需要提供相应的证据来证明损失的存在和具体数额。 此外，如果约定的违约金过高或过低，当事人可以请求调整。根据《民法典》第五百八十五条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 总之，在计算终止租赁未到期房屋的违约金时，要先看合同约定，没有约定则按照实际损失来确定，并且要注意违约金过高或过低时可请求调整。