房地产企业增值税是怎么算出来的？

我开了家房地产企业，在计算增值税时犯了难。我知道增值税和企业经营状况有关，但具体怎么算完全没头绪。收入有卖房的钱、租金等，成本也不少，像土地购买费、建筑成本等。想知道怎么依据这些算出准确的增值税。
张凯执业律师
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房地产企业增值税的计算需要区分一般计税方法和简易计税方法。下面为你详细介绍这两种计税方法的计算方式。


一般计税方法：一般情况下，适用一般计税方法的房地产企业，应纳税额是用当期销项税额减去当期进项税额得出的。销项税额的计算公式为：销项税额 = 销售额×税率。这里的销售额是指房地产企业销售房地产项目取得的全部价款和价外费用，但是要扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额。税率目前一般为9%。当期进项税额是指纳税人购进货物、劳务、服务、无形资产、不动产支付或者负担的增值税额。依据是《营业税改征增值税试点实施办法》相关规定。比如，某房地产企业销售房产取得收入1090万元，当期允许扣除的土地价款为218万元，该企业当期进项税额为30万元。那么不含税销售额 =（1090 - 218）÷（1 + 9%）= 800万元，销项税额 = 800×9% = 72万元，应纳税额 = 72 - 30 = 42万元。


简易计税方法：如果房地产企业销售自行开发的房地产老项目，且选择适用简易计税方法的，按照5%的征收率计税。应纳税额 = 销售额×征收率。这里的销售额是取得的全部价款和价外费用，不得扣除对应的土地价款。依据是《营业税改征增值税试点有关事项的规定》。例如，某房地产企业销售老项目房产取得收入525万元，采用简易计税方法，应纳税额 = 525÷（1 + 5%）×5% = 25万元。


房地产企业要根据自身实际情况，按照相应的计税方法准确计算增值税，避免税务风险。

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