房地产确认收入时增值税怎么计算？

我是做房地产行业的，现在遇到一个问题，不清楚在确认收入的时候增值税该怎么算。我们公司最近有一批房产完成销售，确认了收入，但不知道该依据什么标准、用什么方法来计算增值税，希望了解一下相关情况。
张凯执业律师
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在房地产行业，确认收入时增值税的计算是一个较为复杂但重要的问题。下面为您详细介绍计算方法。


首先，我们要了解一般计税方法。一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式为：销售额=（全部价款和价外费用 - 当期允许扣除的土地价款）÷（1 + 9%）。这里的9%是目前房地产行业一般计税方法适用的增值税税率。然后用销售额乘以税率算出销项税额，再扣除当期的进项税额，就得出当期应缴纳的增值税额。其依据是《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》。


其次，还有简易计税方法。房地产老项目（《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目），可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。此时，应纳税额=全部价款和价外费用÷（1 + 5%）× 5% 。采用简易计税方法就不能再扣除土地价款等，计算相对简单。


另外，预缴增值税也是房地产企业需要关注的。一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1 + 适用税率或征收率）× 3%。适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。这是依据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》相关规定。


综上所述，房地产确认收入时增值税的计算需要根据项目的具体情况，选择合适的计税方法，同时要注意预缴增值税的相关规定。

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