拆迁房屋性质和面积怎样确定？

在拆迁过程中，确定房屋的性质和面积是非常重要的环节，因为这直接关系到拆迁补偿的数额。下面为您详细介绍如何确定拆迁房屋的性质和面积。

首先，我们来看房屋性质的确定。房屋性质一般分为住宅、商业、工业等。确定房屋性质的主要依据是房屋的权属证书和相关的规划审批文件。权属证书是房屋产权的法律凭证，上面会明确记载房屋的用途，也就是房屋的性质。例如，房产证上注明“住宅”，那么该房屋的性质就是住宅。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。这意味着权属证书具有法律效力，是确定房屋性质的重要依据。

如果没有权属证书或者权属证书与实际情况不符，就需要参考房屋的规划审批文件。规划审批文件是建设房屋时经过政府部门批准的文件，它规定了房屋的建设用途。比如，建设工程规划许可证上标注的用途是“商业用房”，那么即使没有房产证或者房产证上记载有误，也应以规划审批文件为准来确定房屋性质。

接下来，我们谈谈房屋面积的确定。房屋面积的确定通常有两种方式，一是以房屋权属证书上登记的面积为准，二是通过实地测量来确定。

房屋权属证书上登记的面积是经过房产管理部门审核确认的面积，具有权威性。在拆迁时，一般会优先依据权属证书上的面积进行补偿。但是，如果被拆迁人对权属证书上的面积有异议，或者房屋存在扩建、改建等情况导致实际面积与登记面积不符，就需要进行实地测量。

实地测量需要由专业的测绘机构进行，测绘机构应具备相应的资质。测量结果要经过拆迁当事人双方认可。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。而房屋面积是评估房屋价值的重要因素之一。

在实际操作中，如果房屋存在未经登记的建筑，需要由市、县级人民政府组织有关部门进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

总之，确定拆迁房屋的性质和面积需要综合考虑多方面的因素，以确保拆迁补偿的公平、合理。被拆迁人在遇到相关问题时，应及时了解自己的权利和义务，必要时可以咨询专业的律师。