如何确定租赁权与抵押权？

在法律层面，租赁权和抵押权是两个不同但又可能相互关联的权利概念。下面我们分别来解释这两个权利，并说明如何确定它们之间的关系。

租赁权是指承租人依据租赁合同，对租赁物享有的占有、使用和收益的权利。简单来说，就是租客在租约规定的时间内，有权利使用房东租给他的房子或者其他物品。我国《民法典》第七百零三条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。这就从法律上明确了租赁权的基础。

抵押权则是债权人对于债务人或者第三人不转移占有而提供担保的财产，在债务人不履行债务时，依法享有的就担保财产变价并优先受偿的权利。比如，甲向乙借钱，甲把自己的房子抵押给乙，当甲不能按时还钱时，乙就有权把房子卖掉，用卖房子的钱来偿还自己的借款。《民法典》第三百九十四条规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

当租赁权和抵押权同时存在于同一财产上时，确定它们的顺序和效力非常重要。这主要依据权利设立的先后顺序来判断。

如果租赁权先于抵押权设立，根据《民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，也就是“买卖不破租赁”原则。在这种情况下，即使抵押物被拍卖或者转让，原租赁合同对新的所有权人仍然有效，承租人可以继续按照原租赁合同使用租赁物。

如果抵押权先于租赁权设立，且抵押权已经登记，那么抵押权实现时，租赁合同对受让人不具有约束力。也就是说，如果房子先被抵押给了银行，之后又租给了别人，当债务人无法偿还债务，银行行使抵押权拍卖房子时，新的买受人可以不承认原来的租赁合同，租客可能就不能再继续使用该房屋了。不过，如果抵押权没有登记，那么租赁权仍然可以对抗抵押权。