破产重组前已抵押的房产该如何处理？

在探讨破产重组前已抵押的房产如何处理这个问题时，我们需要先明确几个关键的法律概念。

首先是破产重组，它也被叫做破产重整，是指当企业出现资不抵债的情况，但仍有挽救希望时，为了避免企业直接破产清算，由企业、债权人或者其他利害关系人向法院提出申请，对企业进行重新整顿、调整的法律程序。而抵押，则是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。当债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

根据《中华人民共和国企业破产法》第七十五条规定，在重整期间，对债务人的特定财产享有的担保权暂停行使。但是，担保物有损坏或者价值明显减少的可能，足以危害担保权人权利的，担保权人可以向人民法院请求恢复行使担保权。也就是说，在破产重组期间，一般情况下，已抵押房产对应的抵押权人不能立即行使抵押权来处置房产。这是为了给企业一个喘息和调整的机会，以便更好地实现重组目标。

如果企业通过破产重组成功摆脱困境，恢复正常经营，那么对于已抵押的房产，企业可以按照与抵押权人之前的约定继续履行义务。比如，按照约定的还款计划逐步偿还债务，在债务还清后，抵押权消灭，房产的抵押状态解除。

然而，如果企业的破产重组失败，最终走向破产清算，那么根据《中华人民共和国企业破产法》第一百零九条规定，对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。此时，抵押权人有权对已抵押的房产进行处置，通常是通过拍卖、变卖等方式，将所得价款优先用于偿还其债权。如果拍卖、变卖所得价款在偿还完抵押债权后还有剩余，剩余部分则作为破产财产，按照法定顺序在其他债权人之间进行分配。

此外，在整个破产重组过程中，债权人会议和管理人起着重要的作用。债权人会议有权讨论并决定与破产财产相关的重大事项，包括对已抵押房产的处理方式。管理人则负责对企业的财产进行管理和处分，需要按照法律规定和债权人会议的决议，妥善处理已抵押的房产。同时，企业和抵押权人也可以通过协商的方式，寻求更加合理的解决方案，以平衡双方的利益。例如，双方可以协商调整还款计划、延长还款期限或者对房产进行重新评估等。