最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律有哪些若干问题的解释？
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《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对商品房买卖合同纠纷案件中的诸多问题作出了详细规定。 首先，解释对商品房买卖合同的定义进行了明确。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。这就清晰界定了此类合同的主体和基本交易内容。依据该解释，合同双方的权利和义务以合同约定为准，同时也受法律的约束。 在合同效力方面，若出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。这一规定保障了购房者在购买预售商品房时的基本权益，避免因开发商资质问题导致合同无效而遭受损失。 关于房屋质量问题，如果因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。此外，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，也会得到法律支持。这体现了法律对购房者居住权益的保护。 在面积差异处理上，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 另外，对于逾期交房和逾期付款的违约责任也有明确规定。出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 该解释还对商品房包销、房屋权属证书的办理等问题作出了规定，为解决商品房买卖合同纠纷提供了全面、细致的法律依据，有助于维护房地产市场的正常秩序和合同当事人的合法权益。
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