楼上漏水到楼下,物业有责任吗?

我家住在楼下,楼上漏水把我家天花板和墙面都弄湿了。我找物业来处理,物业说这是楼上业主的问题,他们没责任。我不太确定,想知道从法律角度看,这种情况下物业到底有没有责任呢?
张凯执业律师
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在楼上漏水到楼下的情况中,判断物业是否有责任,需要依据具体情形来确定。


首先,我们要明白物业服务的基本概念。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。物业有义务按照合同约定,对小区内的公共区域和设施进行管理和维护。


从法律依据来看,《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定,建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。如果漏水是因为公共管道等公共设施出现问题导致的,那么物业就有责任。因为对公共设施进行维修和保养是物业的职责所在。例如,公共水管破裂导致水渗漏到楼下,物业没有及时发现和维修,此时物业就要承担相应责任。


然而,如果漏水是楼上业主自家专有部分的问题,比如楼上业主家的水管老化破裂、防水没做好等原因造成的,在正常情况下,物业并没有直接的维修责任。但物业有协助沟通和协调的义务。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定,物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。物业应该积极协助楼下业主与楼上业主进行沟通,促使问题得到解决。


所以,楼上漏水到楼下,物业是否有责任不能一概而论,要综合考虑漏水的原因和物业的职责范围。如果是公共设施问题,物业有维修责任;如果是业主专有部分问题,物业有协助沟通协调的义务。

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