小产权房公证签的买卖合同是否有效？
我买了套小产权房，和卖家签了买卖合同还做了公证。但最近听说小产权房买卖可能有问题，我很担心这合同到底有没有效。我就想知道这种经过公证的小产权房买卖合同，在法律上到底算不算数，会不会最后钱房两空。
张凯执业律师
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要判断小产权房公证签的买卖合同是否有效，需要从多个方面来分析。首先，解释一下小产权房。小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。
在法律层面，《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。对于小产权房买卖合同，就看是否符合这几个条件。
如果小产权房买卖合同是双方真实意思的表示，签订合同的双方也都具有相应的民事行为能力，比如双方都是精神正常、能够独立进行民事活动的成年人。但关键在于是否违反法律、行政法规的强制性规定。
从目前的法律和政策来看，小产权房的买卖存在一定的法律风险。因为农村集体土地的用途有明确规定，一般只能用于农业生产或者农村建设等特定用途。如果小产权房的买卖涉及到将集体土地用于非农业建设，且没有经过合法的审批程序，那么这种买卖合同可能会被认定为无效。
另外，关于公证，公证只是对合同签订过程的真实性、合法性进行证明，但并不能改变合同本身的性质。也就是说，即使小产权房买卖合同经过了公证，如果合同本身违反了法律规定，依然可能是无效的。
不过，在一些情况下，同一集体经济组织成员之间买卖小产权房，这种合同可能会被认定为有效。因为同一集体经济组织成员对集体土地有共同的权益，这种交易在一定程度上符合集体土地的使用原则。但如果是城镇居民购买农村小产权房，由于违反了相关的土地管理规定和政策，合同大概率会被认定为无效。所以，小产权房公证签的买卖合同是否有效，要根据具体情况来判断。