小产权房面临拆迁、权属变更时存在什么问题？

小产权房通常是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以也被称作“乡产权房”。

在面临拆迁时，小产权房存在诸多问题。首先是补偿主体的确定问题。由于小产权房没有合法的产权证书，其所有权的归属界定不清晰。按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》，被征收人是房屋所有权人，可小产权房没有明确的所有权登记，可能出现村民、购房者等多方都认为自己应获得补偿的情况。例如，村民认为土地是集体的，房屋建设也是基于集体土地，自己是补偿对象；而购房者则觉得自己花钱买了房子，应得到补偿。

其次是补偿标准问题。小产权房没有经过合法的审批和规划，其建设成本和市场价值难以准确评估。正常的商品房有完整的产权手续，其补偿会参考周边类似房屋的市场价格等因素。但小产权房由于缺乏合法身份，可能无法按照正常的市场价值进行补偿，补偿标准可能会远远低于购房者的预期。

在权属变更方面，小产权房的转让受到严格限制。根据《土地管理法》规定，农村集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。小产权房建立在集体土地上，向本集体经济组织以外的成员转让房屋，这种转让行为是不合法的。即使签订了转让合同，该合同也可能会被认定为无效合同。比如，城市居民购买农村小产权房，这种交易是不受法律保护的。而且，小产权房没有合法的产权证书，无法办理正规的过户手续，这意味着权属变更只是双方私下的约定，不具有法律上的效力，后续容易引发纠纷。

此外，小产权房在抵押融资等方面也存在很大障碍。因为没有合法产权，金融机构一般不会接受小产权房作为抵押物，这对于房屋所有者来说，限制了其资产的流动性和融资能力。

总之，小产权房在面临拆迁和权属变更时，由于其本身的合法性问题，会带来一系列复杂的法律和实际问题。购房者在购买小产权房时，一定要充分了解相关的法律风险。