所有权保留买卖房屋存在瑕疵及意外风险时责任如何认定？
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在所有权保留买卖房屋的情形中，房屋瑕疵和意外风险责任的认定是一个较为复杂但有明确法律规定的问题。下面我们来分别探讨这两种情况。 首先是房屋瑕疵责任。房屋瑕疵一般分为质量瑕疵和权利瑕疵。质量瑕疵指的是房屋在建造质量、装修等方面存在不符合约定或正常使用标准的问题。权利瑕疵则是指卖方对房屋的所有权存在缺陷，比如房屋存在抵押、查封等权利受限的情况。 对于质量瑕疵责任，根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，如果在合同中有约定，那么按照约定来处理。例如，合同中明确规定了卖方要对房屋的防水、墙面等方面的质量问题负责一定期限，那么在这个期限内出现问题，卖方就需要承担维修等责任。如果合同没有约定，那么根据《民法典》第六百一十七条规定，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任。也就是说，买受人可以要求卖方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 对于权利瑕疵责任，根据《民法典》第六百一十二条规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人对该标的物不享有任何权利的义务，但是法律另有规定的除外。如果出现权利瑕疵，比如房屋被法院查封，导致买受人无法正常取得房屋所有权，卖方就构成违约，买受人有权要求卖方承担违约责任，比如解除合同、赔偿损失等。 接下来看意外风险责任。意外风险是指不可归责于双方当事人的客观情况导致房屋受损，比如地震、洪水等自然灾害。根据《民法典》第六百零四条规定，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。在所有权保留买卖房屋中，虽然房屋所有权可能还未转移给买受人，但如果房屋已经交付给买受人占有使用，那么在一般情况下，意外风险责任就转移给了买受人。不过，如果双方在合同中对意外风险责任有特别约定，那么就按照约定执行。 总之，在所有权保留买卖房屋过程中，对于房屋瑕疵和意外风险责任的认定，要先看合同约定，合同没有约定的则依据相关法律规定来处理。这样可以保障买卖双方的合法权益，维护交易的公平和稳定。
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